Critérios não envolvem apenas estrutura física ou localização, mas também exclusividade.

O que faz um imóvel ser bem avaliado no mercado? Apesar do gosto pessoal influenciar na escolha deste ou aquele apartamento, a avaliação imobiliária vai muito além na hora de atribuir preço num imóvel. O especialista em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), João Eduardo Mareze, diretor da J. Mareze Imóveis, de Apucarana, explica que vários fatores influenciam a precificação de um imóvel.

“O mercado tem diversas maneiras de atribuir valor a um imóvel, o que não necessariamente será o preço negociado. A composição do valor envolve, por exemplo, demanda, localização, finalidade, custo de execução, entre outros critérios”, diz João Eduardo. 

O especialista em Gestão de Negócios Imobiliários observa que o valor varia de acordo com a finalidade do imóvel e tem uma relação direta entre oferta versus procura. Depois da demanda, que é um fator substancial na composição do preço no mercado, outros critérios são avaliados, como custo de execução do imóvel e exclusividade.

João Eduardo Mareze avalia que o critério principal e, muitas vezes decisivo para a compra do imóvel, é a exclusividade aliada a oportunidade, e claro, capacidade financeira do comprador. Essa tríade tende a gerar um esforço adicional na hora da compra, como desembolsar um pouco a mais para garantir aquele apartamento com vista para o mar, exemplifica o diretor da J. Mareze Imóveis.

Entenda Mais:

Custo de execução – Também chamado de custo de reposição, ou seja, quanto custaria no momento da avaliação para edificar o mesmo projeto. Inclui-se ainda necessidade de reforma, manutenção e conserto de avarias pela própria ação do tempo.

Localização do imóvel – Avalia-se a oferta de terrenos semelhantes versus a exclusividade do imóvel, isso pode ser interpretado diversas vezes pela posição na quadra ou na rua (exemplo esquinas), pela oferta limitada, por exemplo, imóveis com frente para o mar ou uma avenida comercial de alto fluxo de pedestres e/ou veículos, o bairro onde se encontra e, consequentemente, o padrão da região.

Finalidade – Os critérios variam de acordo com a finalidade do imóvel, residencial ou comercial, por exemplo. Num imóvel residencial, avalia-se idade, necessidade de manutenção ou reforma, padrão de acabamento e qualidade construtiva, que contemplam fatores como conforto térmico e acústico, número de quartos, suítes e vagas de garagem, se há móveis planejados, segurança e custo de manutenção. Já uma avaliação de imóvel comercial dará um peso maior em aspectos financeiros, como reserva de valor e valorização com o tempo, renda proporcionada pelo imóvel com locações e, em caso de negociação para uso do imóvel comercial, o quanto aquele imóvel e aquele “ponto” irão refletir em crescimento para o negócio em questão.

AVALIAÇÃO PROFISSIONAL

O especialista em Gestão de Negócios Imobiliários alerta que o corretor de imóveis, especialista em avaliação, é o professional indicado para prestar este serviço, principalmente pela sensibilidade ao mercado, além de ter uma farta experiência com negociações e o “apetite” dos compradores.   “A principal diferença entre uma avaliação professional e uma pessoa comum é o viés do avaliador, desta forma, alguém que esteja avaliando um imóvel, que tem intenção de compra, é completamente diferente de quem tem intenção de venda. O profissional, por sua vez, não tem por objetivo valorizar nem desvalorizar, mas dar expectativa de valor neutro com menor variação possível de margem de erro e que se aproxime da liquidez a ser realizada”, afirma.