Contadora e especialista em Direito Empresarial, Mayara Landim Leciuk explica os principais trâmites desse processo

Comprar um imóvel não é algo corriqueiro para a maioria das pessoas. O processo de compra e venda envolve uma série de trâmites, idas e vindas em cartórios e pagamentos de impostos. Para ajudar a esclarecer as principais dúvidas sobre a aquisição de imóveis ou até sobre a doação de uma propriedade, a contadora Mayra Landim Leciuk, de Apucarana, organizou os principais procedimentos em tópicos.

Mayra é delegada do Conselho Regional de Contabilidade do Paraná (CRCPR), advogada, especialista em Direito do Trabalho, Previdenciário, Cível e Empresarial, mestre e doutoranda em Direito e professora de Direito e Perícia Contábil. Confira!

Comunicação à Receita Federal 

Sempre que ocorre uma transação comercial, ou seja, a compra, venda ou mesmo a doação de um imóvel, seja comercial ou residencial, faz-se necessário a comunicação à Receita Federal.

Porém, não vou falar apenas sobre o imposto federal até porque a transação imobiliária (compra, venda ou doação de imóveis comerciais ou residenciais) reflete em outros tributos também, como o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer bens ou direitos (ITCMD) ou Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de Bens Imóveis (ITBI).

Imposto de Renda

O Imposto de Renda (IR) é um tributo federal, ou seja, de competência da União, que tem como fato gerador a renda e os proventos de qualquer natureza de pessoa física ou jurídica. Isso significa que todos aqueles que possuem renda, são passíveis de ser tributados, salvo os que estão dentro das condições de isenção, que é uma exceção à regra.

Dessa forma, é imprescindível estar atento às exigências da Receita Federal, uma vez que, ano após ano, existem mudanças na forma da declaração do ajuste anual do imposto de renda. Porém, quando existe uma compra e venda, nem sempre há um valor a ser pago. Para isso, é preciso ficar atento a algumas situações, como, por exemplo:

Foi venda ou doação? Qual período para fazer a declaração? Houve ganho de capital? Qual foi a data da compra? Houve reformas? É o único imóvel do vendedor? Houve desapropriação por reforma agrária? O pagamento foi realizado com moeda estrangeira? Houve contratação de serviços de venda de imóveis? Vou utilizar o lucro para aquisição de outro imóvel?

Veja que existem vários pontos a serem analisados antes da resposta para a pergunta: Quanto vou pagar de imposto com a venda ou doação desse imóvel?

Então, o primeiro passo, é organizar todas essas informações.

Quando ocorre a transação imobiliária e existe o ganho de capital (diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição), há a incidência de imposto de renda na alíquota de 15% sobre o lucro.

Exemplo: Aquisição de um imóvel no valor de R$ 200 mil e, após algum período, venda desse imóvel por R$ 270 mil. Veja que houve um lucro de R$ 70 mil.

Assim, para calcular o Imposto de Renda sobre a Venda de Imóveis (IRVI), utilizaria-se o lucro (R$ 70 mil) x a alíquota (15%), resultando em R$ 10, 5 mil.

Porém, caso tenha havido reformas e melhorias nesse imóvel, isso deve ser informado, também, para redução no valor do imposto.

Órgão regular

Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal do Brasil.

Os dados de valor de aquisição, valor da venda, valor do lucro, devem ser informados no Programa de Apuração de Ganho de Capitais (GCap).

Ao valor de aquisição do imóvel, pode ser acrescida a quantia gasta com a corretagem?

Sim, a quantia gasta com corretagem (caso tenha sido paga por você), bem como os juros e encargos de financiamento e com ITBI.

Isenção do IR ocorre nos seguintes casos:

1. Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não se tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:

– À parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

2. Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.

3. O valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.

4. A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

4.1. O Fisco informa que a opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

Observação da Receita:

A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

Relativamente às operações realizadas à prestação, aplica-se a isenção, observadas as condições:

Nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a (s) data (s) da (s) aquisição (ões) do (s) imóvel (is) residencial (is);

Nas vendas à vista e nas aquisições à prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

Nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

A isenção aplica-se, inclusive:

aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;

à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

A isenção não se aplica, entre outros:

À hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

À venda ou aquisição de terreno;

À aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O ITBI é um tributo municipal que deve ser pago quando ocorre uma transferência imobiliária entre pessoas vivas. Em regra, salvo nos casos de isenção, a transferência do imóvel somente é concluída com o pagamento do tributo. Para calcular o valor a ser pago, utiliza-se o valor da transação da compra e venda do imóvel ou o valor venal do imóvel e aplica-se a porcentagem do tributo, que varia de cidade para cidade, podendo ser de 2% a 3%. É preciso ficar atento às legislações municipais, pois algumas preveem isenção do imposto em determinados casos.