O consultor de investimentos, Marcel Barbieri, de Apucarana, explica tudo o que você precisa saber sobre essa modalidade de investimento.

Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma espécie de “condomínio” formado por grupo de investidores com objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, seja no desenvolvimento de empreendimentos ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers, hotéis, hospitais, dentre outros.

O consultor de Investimentos, Marcel Barbieri, de Apucarana, explica que o objetivo é conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor.

“Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou”, afirma o especialista.

J Mareze – Como funciona?

Marcel Barbieri – Os recursos aportados pelos investidores são geridos por um gestor profissional, que por sua vez deve destinar aqueles recursos para investimentos que estejam de acordo com os objetivos e políticas previstos no regulamento do fundo imobiliário. Como dito anteriormente, o patrimônio de um fundo imobiliário pode ser composto por diferentes tipos de imóveis (comerciais, residenciais, industriais, logísticos, rurais) e ainda outros investimentos ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e participações em outros Fundos Imobiliários.

O patrimônio do FII é dividido em cotas, ou seja, ao investir num fundo imobiliário o investidor compra uma “fração” daquele fundo. O investidor torna-se um cotista do FII na proporção do seu investimento. O cotista, no entanto, não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo. Por outro lado, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis/empreendimentos integrantes do seu patrimônio.

A forma mais usual de investir em fundos imobiliários é através da negociação das suas cotas na bolsa de valores, onde é possível investir nesses fundos a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores a R$100, já é possível começar a aplicar nessa modalidade.

Há duas formas de obter retorno com este tipo de investimento. A primeira é através da valorização das cotas, que pode ocorrer, por exemplo, pela valorização dos imóveis que compõem aquele fundo. A segunda maneira, e talvez a mais atrativa, é através da distribuição periódica de rendimentos (“aluguéis”).

Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Contudo, a maioria deles opta por realizar pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente. A principal parcela dos rendimentos provém da renda recebida pelos aluguéis, mas os fundos podem ainda ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.

J Mareze – Como é a tributação?

Marcel Barbieri – Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não

Rendimento: O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.

J Mareze – É um investimento arriscado?

Marcel Barbieri – Não é raro que os rendimentos periódicos sejam superiores a indicadores de referência do mercado, como a taxa do CDI (Certificados de Depósitos Interbancários). No entanto, também pode haver perdas no meio do caminho. No caso de um fundo que obtém renda alugando imóveis, caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto sobre o rendimento, até que aquele imóvel seja locado novamente. Ou seja, um dos principais riscos destes fundos está ligado aos riscos normais do mercado imobiliário como no caso da taxa de ocupação e desvalorização do imóvel.

Outro risco ligado aos fundos imobiliários está no fato destes ativos serem negociados na bolsa de valores e por isso estão expostos à volatilidade do mercado de capitais, contudo, a oscilação das cotas dos fundos imobiliários, em média, é menor que a oscilação das ações de empresas.

J Mareze – Vale a pena investir?

Marcel Barbieri – Contar com a gestão de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário.

Por outro lado, investidores que já conhecem o mercado não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.

Os fundos imobiliários permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. Já o preço de um imóvel pode facilmente chegar às centenas de milhares de reais. Outra grande vantagem dos FIIs é a possibilidade de diversificação em vários segmentos imobiliários.

Além disso, o investimento em fundos é fracionável. Caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro, como seria o caso se investisse no mercado de cimento e tijolo.

Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

Por fim, os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, o que barateia o investimento.

J Mareze – Investir em FIIs ou comprar imóveis?

Marcel Barbieri – A resposta a essa pergunta depende de uma avaliação pessoal de cada investidor. Para aquele investidor que gosta do setor imobiliário, mas tem um valor limitado para investir no momento; tem pouco tempo para dedicar à administração direta de uma carteira de imóveis; não se sente seguro para analisar e escolher imóveis para investir; quer investir em outros ativos financeiros do setor imobiliário, além dos próprios imóveis; então talvez os fundos imobiliários sejam uma melhor opção. Por outro lado, o investidor gosta da sensação de possuir um imóvel físico; está disposto a lidar diretamente com inquilinos; não gosta do ambiente de bolsa de valores; acha que há oportunidades em algum mercado específico não coberto pelos fundos imobiliários; a compra direta de imóveis físicos pode ser uma boa alternativa.