O especialista em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil, João Eduardo Mareze explica que o recurso é uma espécie de garantia ao credor imobiliário.

A alienação fiduciária. O termo não é muito comum no vocabulário do dia a dia, mas no ramo de financiamento imobiliário, essas duas palavrinhas são usadas com frequência. Alienação fiduciária é um recurso utilizado em modalidades de empréstimo e financiamento como forma de garantir o pagamento do bem em questão. Como garantia, o credor é o proprietário legal do imóvel até que o empréstimo ou financiamento seja quitado.

O especialista em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e diretor da J. Mareze Imóveis, João Eduardo Mareze, bateu um papo com o Blog J Mareze e comentou sobre as principais dúvidas que envolvem esse assunto. Confira.

J Mareze – O que é alienação fiduciária?
João Eduardo – Conforme define o artigo 22, da lei 9.514, de 1997: “Alienação fiduciária, regulada por esta lei, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Ou seja, de forma prática, a aquisição de imóveis, via financiamento imobiliário, ocorre da seguinte forma: o comprador (fiduciante) faz aquisição do imóvel e toma empréstimo ao credor (credor fiduciário) e até o momento da quitação integral do empréstimo tomado para aquisição daquele imóvel, a propriedade é efetivamente do credor, e não do devedor. A pessoa que fez o empréstimo (fiduciante) só tem a posse e o direito de uso do imóvel após a quitação total do bem.

J Mareze – Como a alienação fiduciária pode funcionar como crédito imobiliário?
João Eduardo – A alienação fiduciária efetivamente funciona como garantia ao crédito imobiliário, sendo que diferente da hipoteca, que é uma dívida sobre o patrimônio, ou seja, primeiro executa-se a dívida e depois o patrimônio responde pela dívida, a alienação fiduciária tem como procedimento legal a “consolidação da propriedade”. O procedimento do credor para receber o valor devido, no caso de inadimplência, é uma notificação via registro de imóveis. Se o valor não for quitado em um prazo específico, o registro de imóveis faz uma averbação no imóvel dizendo que aquele devedor fiduciante, que não pagou seu empréstimo, teve sua propriedade consolidada ao credor. Ao fazer isso, o credor poderá colocar o imóvel a leilão ou buscar outros meios de vender o imóvel. Já aquele que adquire esse imóvel se torna responsável pela retomada de sua posse.

J Mareze – Quais os principais pontos da lei da alienação fiduciária (Lei nº 9514/97) e o que essa legislação garante?
João Eduardo – Além da segurança jurídica ao credor, a possibilidade – a partir do registro do empréstimo com garantia imobiliária mediante alienação fiduciária – de criação de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), o que possibilita negociar essa dívida futura no mercado financeiro. O amparo a essa ação consta no art.3º: “As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.”

J Mareze – Já terminei de pagar o imóvel, como faço para tirar a alienação fiduciária?
João Eduardo – É necessária a emissão por parte do credor do termo de quitação, que deverá ser encaminhado ao registro de imóveis para averbação do cancelamento da alienação fiduciária. Em geral, é acompanhado de procuração de quem assina em nome do credor.

J Mareze – Por que fazer alienação fiduciária?
João Eduardo – É um instrumento que permite maior garantia para o empréstimo ao tomador do crédito.